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不動産競売で気をつけるポイントを伝授

不動産競売で気をつけるポイントは何か

不動産を少しでも安く買いたい
そう考えている方も世の中には多数いることでしょう
そんな方のために、最低限 気をつけるべきポイントを教えましょう


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まず競売物件情報を見て、占有者の有無を確認します
次に占有者がどんな立場なのかを調べます

債権者がただ住んで占有している場合がほとんどですが
債権回収のために占有している場合も多いです
また離婚をして母親と子供だけ同居している場合もあります
他の方に賃貸して賃借人が住んでいる場合もあります

次に物件の情報を見ます
一番気をつけたいのが、物件の一部だけが競売対象になっている場合
たとえば、建物の一部だけとか、土地の一部だけとか
こういう物件は買うべきではないです
トラブルを買うようなものです

この手の物件は、競売に掛かった人が、他の方の手を借りて
落札することになるでしょう

次はもう少し別の視点で注意する点を書きます




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競売市場に変化が訪れている

競売市場に変化が訪れている

最近 競売への参加者が増えていると感じる
売却結果を見ると、物件への入札者数がわかる
その数字が常に2桁あるのだ
数年前は1桁の場合が多かったのに

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この不況の最中、わずかでも鞘を抜けると思って
不動産競売に参加するのだろうけど
競売は様々なリスクを背負うため、業者を介して
市場で売買するのとは、根本的なリスクが異なる
だから、安くなって当たり前なのだ
実際に不動産鑑定士も鑑定する際には3割引きに
補正を掛けて根付けをしているのだ

 

ということで、昨今の競売市場を眺めているだけで
参加はしていない 出来ないのだ しばらく傍観だね


 

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競売物件はなんでもありなのか

横浜地方裁判所横須賀支部の競売物件

凄いですね、こんな物件は絶対に落札されないと思っていたのに
特別売却にもならずに、なんと期間入札で売却決定とは
事情を知らずに落札するはずもなく、きちんと調査した上だと思うんだけど
今日は、その摩訶不思議な物件のうち1つを紹介しよう


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横浜地方裁判所横須賀支部/開札結果一覧
開札期日 : 平成21年10月7日
平成21年(ケ)第21号 物件番号1

売却基準価格 1,820,000
売却価格 1,580,000
買受可能価格は 1,456,000


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競売と期間入札と任意売却と特別売却

なんと個人が落札で入札が2件 アンビリーバボー

この物件 マンションなのですが
870,651 の滞納があります

ここまでは競売物件としては普通なのですが
なんとこの部屋 今年の3月に火事になったそようで
部屋の中には丸こげのモノがうずたかく積まれて
相当な異臭を放っていることが予測できる
しかも消防による放水で水びたし

しかしながら驚くのは、ここからだ
なんと、この丸こげの部屋に人が住んでいるのだ
建物所有者の妻が居住しているそうだ
どんな人物なのか、考えただけでも寒気がする


マンション経営 ブログ競売物件 ← 怖い競売物件の見分け方を調べてみる
火事があった区分の競売物件

さて、この物件 まず転売目的の場合
売却に際しては重要事項説明の義務があり
仮にリフォームでピカピカにしても
相当な減価を余儀なくされる
リフォーム費用や期間だって大変だし
その間も管理費、修繕費は掛かるしね

ということで法人は瑕疵担保2年に縛りもあり
まず落札してこない
となると個人となるわけだが、どうやって修復する気なのか
掃除とリフォーム代に 250万円掛かるとして、更に半年後に
修復できるとして、半年分の経費は 147600
しかも動産に価値がある、所有権を放棄していない
などと所有者がごねた場合の対処などもあり

総額で 530万円程度か


評価額を見てみる
建物は築30年 70.13平米で 51万円
土地は持分で 565万円

個別格差比率を積算して
敷地権付建物価格で 604万円

まあ、評価額より下ってことはないけどね

市場価格を見てみると
860万円程度で売りが出ていた

市場価値を800万円と考えると
火災による減価で 0.7 を積算して
560万円 ほとんど利益ないじゃん

この物件を万一私が持ってしまったら
しばらく賃貸として貸し出して
7年程度経過したところで、売却かな

噂が立ち消えになるまでに7年は掛かるよ
ということで、割に合わない投資と結論付けました


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競売で落札できませんでした

不動産競売への参加


競売に参加したのですが、落札できませんでした

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不動産競売には、何度か参加しています
でも、最低売却価格近辺での入札が多いので
なかなか落札できません
入札の手間と費用ばかりが嵩んでいます

今回は入札件数2件という、実に惜しい結果でした
現地調査も済ませて準備は万全でしたが
なんと最低売却価格の2.5倍という価格での落札
価格に相当の差があったため
不思議と悔しいという気分にもならず
思わず笑ってしまいました
経済合理性に反する落札 入札妨害だろうか

FC2 賃貸経営 ← 不動産競売の仕組みを調べてみる
タワー型マンション

しかも、その物件 マンションでして、市場では最低売却価格の
1.5倍程度で普通に取引されています
なのに、なんで2.5倍もの価格で落札されたのか
管理費、修繕費の滞納はありませんでしたが
占有者が5名もいる物件です 個人が落札となっていたので
avanex はピンと来ました、こりゃ 自己競落だな
入札妨害の可能性も否定できないけど

くつろぐ賃貸経営 ← 競売の話題を探してみる
不動産競売

リフォームの程度も低いのに、自己競落だなんて。。。
世にも奇妙な出来事に遭遇した気分
そしてため息1つ はぁーーー

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