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買うと借りるどっちが得か PART7

買うと借りるどっちが得か PART7


買う、借りる どっちがとくなのか
賃貸と分譲 マンションと戸建
住宅は人生設計、ライフプランを組む上で
決して欠かすことのできない悩みだ

借りる 買う 住宅 マンション 戸建 

今日は連載7回目

買うと借りるどっちが得か 連載1回目
買うと借りるどっちが得か 連載2回目
買うと借りるどっちが得か 連載3回目
買うと借りるどっちが得か 連載4回目
買うと借りるどっちが得か 連載5回目
買うと借りるどっちが得か 連載6回目

マンション 買う 借りる 賃貸 分譲

連載7回目は、一歩進んだシミュレーションをご紹介
単純な借りる、買うだけではなく、
どっちが本来的に得なのか そこをきちんと見定めます
今回も非常に重要な説明をしています。


住宅 お金

経営側のシミュレーション

前回のシミュレーションでは、30年という長期間で見れば
インフレ要因を除外して考えた場合、分譲の方が得という
結果が出てきました、しかしながら、大差はありませんでした
前回は、購入する側の視点に立ったシミュレーションでしたね

今回もインフレ要因は除外して考えますが
大家の視点で検討をしてみます。 つまり経営者側の視点です。

さて、前回紹介した物件と同じ条件の場合
あなたがすでに物件を3000万円で購入し
人に賃貸していると考えてください。
その場合、あなたは賃貸経営者で大家さんです。

15万円の賃料で貸しています。
これが得なのかどうかを考えます。

お金

ちょっと計算が複雑なので詳細な計算を割愛し
実質利回りを計算してみますと 4.73 % でした。

実質利回りとはいえ、やや利回りが低いです。
この利回りでは、仕方なく投資しているということ
通常のビジネスであれば、あと 1.5 % 程度は高いかな


それと1つ大きな条件が抜けています。
そうです、空室リスクが抜けています。
常に満室でも、実質利回り 4.73 % です。
これでは、ビジネスとしては厳しい。

何を言いたいか、きっとこのような条件で
賃貸物件が出てくる可能性が低いということです



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買うと借りるどっちが得か PART6

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マンション 買う 借りる

マンション経営へ ← 買うと借りるの記事を探してみる

連載6回目ではインフレなき場合の
不動産についての買う、借りるのどっちが得か
しっかりと分析をしてみたい


借りる 買う 住宅 マンション

買う、借りるのシミュレーション

おそらく、この連載中 もっとも
重要なことを話すことになると思ってます。

現在10000円で購入できる商品がある
10年後も10000円で購入できるのであれば
貨幣価値は変わらないと考えることにする

3000万円する不動産が売っています。
面白いことに、この物件は借りることも出来ます。
賃料は月に15万円です。

さて、シミュレーションです。
貨幣価値が変化しないと想定した場合を前提とします。

物件購入の諸費用が 160万円(不動産取得税も込み)
頭金が600万円
ローン借り入れ額が2400万円
金利3%で全期間固定、ボーナス払いなし
元利均等返済プランで30年固定

住宅ローン 計算 シミュレーション

管理費修繕費は2万円/月
固定資産税を1万円/月

毎月ローン返済額は約10万円/月
30年間の総支払額は3643万円

更新手数料(2年毎)は15万円
仲介手数料、礼金は45万円とする


さて、購入の場合 毎月の総額で見ると
ローン返済額と管理費修繕費と租税公課で
13万円となります、賃料と同じくらいですね

では30年後でシミュレーションしてみると
ズバリ。。。

購入では5483万円
賃貸では5670万円


修繕はすべて修繕管理費で補うと仮定している
ここまでは、よく雑誌に出ている比較です

次回は、もう一歩踏み込んでみます。


 


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買うと借りるどっちが得か PART5

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買うと借りるどっちが得か 連載1回目
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買うと借りるどっちが得か 連載4回目


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連載5回目では、資産価値分析だ
不動産の資産価値を吟味してみる


現物不動産

資産価値とは何なのか

不動産の資産価値をどのように計るか
現在価値分析 PV、NPV や IRR、収益還元法、取引事例法など
いくつもの分析手段が存在している
今回は、簡単に説明したいと思っているので
マクロ経済との関連のみを簡単にお話したい

まず、以下が一般的な常識です。

デフレ (お金の価値が上がる)の場合は不動産は売り
インフレ(お金の価値が下がる)の場合は不動産は買い


不動産にかかわらず、不動産を株式に置き換えてもいいし
食料品に置き換えてもいい
早い話が現金で保持していた方が得かどうかの尺度だ

これからデフレになると思うのならば
今は不動産を買わないほうがいいだろう

これからインフレになると思うのならば
今 不動産を買ったほうがいいだろう


とはいえ、第1回で説明したように、
要するに個々の物件の価格次第なんだと思っている。
これからデフレになっても、安く買えれば投資という
側面で考えれば、きちんと利益を出せるに違いないのだ





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買うと借りるどっちが得か PART4

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買う、借りる どっちがとくなのか
賃貸と分譲 マンションと戸建
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どっちが得

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買うと借りるどっちが得か 連載3回目

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連載4回目も分譲マンション購入に関する
うわさの検証を行ってみる


マンション

老後が安心

分譲マンションを買っておけば
老後が安心できるっていう うわさだ

そのうわさを構成する要素はこうだ
年齢を重ねるにつれて、賃貸しずらくなる
住む場所を失っては困ってしまう
だからこそ、今のうちに住宅難民にならぬよう
家を買って老後を安心して暮らせるようになろう

これは将来に向けての予想だ
今でも老人に対する貸し渋りは確かにある
私も出来ることなら貸したくはない
一番怖いのは一人暮らしの老人だ
気がついたら死んでいたという最悪のケース


老後 賃貸 分譲 マンション

まず、そのマンションは価値が下がるし
事故物件として扱わなければいけなくなる
これは大家にとっては、資産価値低下の一大事だ

だけど、これから高齢化になる
住宅は余ってくる

この事実は間違いない

そのような状況下で賃貸の貸し渋りなど起こるのか
私は起き得ないと考えている
こんなことが社会問題化したら、真っ先に政府が
補助を出すなど、手を打ってくると思われるし
心配無用ではないかと、なので
これはうわさとして片付けてしまいたいと思ってる


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買うと借りるどっちが得か PART3

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買う、借りる どっちがとくなのか
さて、今日は連載3回目

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賃貸と分譲 マンションと戸建
住宅は人生設計、ライフプランを組む上で
決して欠かすことのできない悩みだ

買うと借りるどっちが得か 連載1回目 では
買うも借りるも乱暴に損得で判断できない
結局 値段に依存することを説明した

買うと借りるどっちが得か 連載2回目 では
分譲マンション購入のメリット 分譲は豪華を説明した


マンション

連載3回目も2回目に引き続き
分譲マンション購入のメリットのうわさを検証する


セキュリティが充実

一般的に賃貸マンションはセキュリティが弱い
カギを自身で替えてしまおうと思っても出来ないし
いちいち、業者に頼んでカギを交換してもらうしかない
費用がかかるわりに
カギの交換程度で万全とはいえない

セキュリティ強化をセールスポイントにしている
賃貸物件もあるが昨今の分譲マンションの
セキュリティに関する拘り方は凄い
防犯カメラ オートロック セキュリティシステム
どれも最新鋭の機器が投入されているのだ

なぜならば、セキュリティを気にする顧客は多いし
セキュリティの費用ってさほど高くなく済む
だから、オプションではなく
はじめから導入してあるのだ

分譲マンションはセキュリティレベルが
高いというのも間違いない事実だ



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